Davos e quelle mani invisibili sull’abitare

Dal blog https://jacobinitalia.it/

Chiara Davoli 30 Gennaio 2026

Al Forum economico mondiale imperversano colossi finanziari come Blackrock, che controllano il mercato immobiliare. Il diritto alla casa diviene un privilegio per pochi. Anche quello di studenti e studentesse

Il World Economic Forum, svoltosi a Davos, ha confermato lo strapotere dei grandi fondi d’investimento nel determinare non solo le dinamiche economiche globali, ma anche le scelte politiche e territoriali che impattano direttamente sulle nostre vite come il rapporto tra finanza e settore immobiliare.

Quest’anno la co-presidenza ad interim del Forum è stata assunta da due figure emblematiche: Larry Fink, amministratore delegato di BlackRock, e André Hoffmann, imprenditore svizzero alla guida di Roche, una delle maggiori multinazionali farmaceutiche del pianeta. Un’accoppiata che rende evidente l’intreccio tra grande finanza e industria strategica. 

Larry Fink non è un nome qualunque nel panorama finanziario internazionale. È l’uomo al vertice di BlackRock, uno dei tre colossi – insieme a Vanguard e State Street – che dominano la maggior parte della gestione patrimoniale mondiale. Nel gennaio 2026, BlackRock ha raggiunto i 14 trilioni di dollari in asset gestiti, mentre Vanguard si attesta intorno agli 11 trilioni e State Street sui 5,7 trilioni. Complessivamente, questi tre giganti controllano quasi un quinto di tutti gli asset investibili a livello globale. Inoltre, detengono quote azionarie significative di grandi imprese come Nvidia, Microsoft, Apple e di aziende attive nei settori degli armamenti e delle infrastrutture. Attraverso i diritti di voto associati alle azioni, possono incidere sulla governance societaria, influenzando nomine nei consigli di amministrazione, indirizzi strategici e politiche aziendali. 

Non è un caso che Larry Fink abbia rafforzato la saldatura tra potere economico e politico dimostrando la capacità di mobilitare vertici del potere globale, come nel caso dell’invito rivolto a Donald Trump a intervenire a Davos. Particolarmente significativa è stata anche la presenza di tantissimi amministratori delegati di importanti imprese, banche ed hedge fund più potenti al mondo. Tra le presenze più significative figurano anche dirigenti che da anni non prendevano parte al Forum, come Jensen Huang di Nvidia e Ken Griffin di Citadel Hedge Found, tornato a Davos dopo quindici anni di assenza.

Concentrazione di ricchezza e di potere 

Secondo Oxfam nell’ultimo anno la ricchezza dei miliardari è cresciuta a un ritmo tre volte superiore a quella degli ultimi cinque anni, aumentando del 16% dal 2024 al 2025. Ad oggi, l’1% più ricco della popolazione mondiale controlla il 43% di tutte le attività finanziarie globali. A questo dato si contrappone una realtà opposta: quasi la metà degli abitanti del pianeta vive in condizioni di povertà estrema.
Il mercato immobiliare, una delle principali forme di accumulazione di ricchezza a livello globale, costituisce la più grande classe di asset al mondo, con un valore stimato di circa 393 trilioni di dollari all’inizio del 2025, superiore al valore complessivo di azioni, obbligazioni e oro messi insieme. Per dare un’idea, tutto l’oro estratto nella storia rappresenta poco più del 5% del valore totale degli immobili.

Il nodo centrale, però, non è soltanto il denaro depositato in banca, il controllo di imprese o l’accumulo di immobili o beni di lusso, ma il potere che quella ricchezza è in grado di generare: la capacità di influenzare un governo, orientare le politiche economiche, controllare piattaforme di comunicazione di massa o amministrare i risparmi di milioni di persone. 

Già nel 2017 l’ex relatrice speciale dell’Onu per il diritto alla casa, Leilani Farha, scriveva che «il sistema finanziario globale è cresciuto in modo esponenziale e ha ormai superato l’economia reale in termini di ricchezza, e l’edilizia abitativa rappresenta una parte rilevante di questa crescita».

L’ex relatrice denunciava come gli immobili, soprattutto residenziali, siano diventati uno degli investimenti privilegiati della grande finanza. In molte città del mondo fondi e imprese acquistano edifici e intere aree urbane a ritmi rapidissimi, tanto che oggi il patrimonio immobiliare costituisce oltre il 60% del valore delle attività globali.

Questa trasformazione, accelerata dopo la crisi del 2007-2008, ha reso la casa uno degli spazi più colpiti dalla logica capitalistica: migliaia di sfratti e pignoramenti si sono verificati in Europa e negli Stati Uniti e, nelle metropoli più attrattive per i capitali internazionali, i prezzi sono saliti oltre le possibilità dei residenti. Abitare – e restare nel proprio quartiere – diventa così un privilegio per poche persone. 

Il meccanismo di estrazione 

Ma come funziona questo sistema finanziario e immobiliare? Un fondo di investimento è un’entità finanziaria che raccoglie il denaro di molti investitori; questo capitale viene impiegato in strumenti finanziari come azioni, obbligazioni e titoli di Stato, con l’obiettivo di ottenere un rendimento. La gestione di questi capitali è affidata alle Sgr (Società di gestione del risparmio).

Spesso, le risorse investite provengono da fondi pensione complementari, polizze assicurative e sanitarie. Negli ultimi anni, infatti, parallelamente al progressivo ridimensionamento dello Stato sociale, servizi fondamentali come pensioni, sanità e protezione sociale sono stati sempre più affidati a strumenti privati. I capitali così raccolti, gestiti dalle Sgr, sono talvolta destinati – non sempre con piena consapevolezza da parte dei risparmiatori – a operazioni immobiliari.

Il fondo immobiliare è una tipologia specifica di fondo di investimento che utilizza il capitale principalmente per acquistare edifici, terreni e immobili commerciali o residenziali. 

Secondo l’ultimo rapporto di Scenari Immobiliari, in Italia i fondi immobiliari possiedono immobili per un valore totale di 149,5 miliardi di euro. Questi immobili sono gestiti da 60 società di gestione e suddivisi in 715 fondi immobiliari. 

Milano è la città che concentra una delle quote più alte di immobili appartenenti ai fondi immobiliari in Italia: quasi il 16% dell’intero patrimonio nazionale. Qui i fondi controllano circa 950 edifici, soprattutto destinati a uffici e funzioni direzionali. Roma ha oltre 6,4 milioni di metri quadrati di immobili gestiti, pari a circa il 15% del totale italiano. Nella capitale, però, la presenza dei fondi nel settore ricettivo e abitativo è molto più forte rispetto a Milano: gli immobili residenziali superano le 1.200 unità, un numero circa quattro volte maggiore. Inoltre, negli ultimi anni, la capitale è diventata una delle mete preferite dagli investitori per gli hotel di lusso. Gli immobili dei fondi si concentrano soprattutto nelle zone meglio collegate, vicino alle stazioni e nelle aree centrali e storiche delle città, perché sono più facili da valorizzare. 

Le operazioni dei fondi rispondono principalmente a una logica di rendimento economico, poiché hanno il dovere fiduciario nei confronti degli investitori, ovvero l’obbligo di massimizzare i profitti di chi ha conferito il capitale. Ma perché allora investono proprio nel settore abitativo? 

Qui emerge un’evidente asimmetria di potere, perché ciò che per i fondi è un asset finanziario, per milioni di persone costituisce un bisogno primario. L’ingresso massiccio di capitali orientati al profitto e alla rendita nel mercato abitativo tende a trasformare la casa da diritto sociale in strumento di investimento, concentrando ricchezza e potere nelle mani di pochi.

Le implicazioni per i territori

Il fenomeno dei cosiddetti studentati privati è oggi uno dei settori più redditizi del mercato immobiliare italiano. Si tratta in gran parte di grandi complessi residenziali dotati di servizi comuni, gestiti come strutture alberghiere da operatori professionali, che non accolgono esclusivamente studenti ma vengono affittati anche a turisti e ad altri utenti temporanei della città. Mentre le università pubbliche faticano a garantire alloggi economicamente accessibili ai propri iscritti, i fondi di investimento, sia nazionali sia internazionali, hanno individuato in questo segmento un’area di investimento particolarmente vantaggiosa.

La narrazione ufficiale presenta questi interventi come risposta all’emergenza abitativa studentesca, ma i prezzi delle stanze e dei letti raccontano una storia diversa. Spesso hanno canoni mensili che superano gli 800 euro, configurandosi come prodotti immobiliari di fascia medio-alta, destinati a una clientela selezionata, benestante e internazionale. 

Ciò che emerge è un paradosso evidente: risorse pubbliche (come gli oltre 1,2 miliardi stanziati dal Pnrr), terreni comunali, convenzioni e agevolazioni vengono messe a disposizione di operatori privati che costruiscono alloggi teoricamente destinati a rispondere a un bisogno sociale, ma che nei fatti rimangono inaccessibili proprio a chi ne avrebbe maggiore necessità.

Il risultato è una forma di privatizzazione mascherata della tutela del diritto all’abitare, dove il pubblico fornisce le condizioni favorevoli e il privato raccoglie i profitti, senza che vi sia un reale controllo sulla sostenibilità economica dell’offerta, né tantomeno una redistribuzione degli introiti. 

Tantissime città – Milano, Padova, Torino, Bologna, Firenze, Roma, Napoli – stanno diventando laboratorio di questa nuova frontiera dell’accumulazione immobiliare. Le società di gestione del risparmio controllano queste operazioni.

Tra le principali figurano Castello Sgr, legata all’area Banco Bpm, Investire Sgr del gruppo Banca Finnat, Cdp Real Asset Sgr controllata da Cassa Depositi e Prestiti, Fabrica Immobiliare Sgr del costruttore romano Caltagirone e Coima Sgr, appartenente al gruppo fondato da Manfredi Catella.

Accanto a queste realtà operano anche grandi gruppi immobiliari internazionali, come Hines e Savills, che attraverso fondi e veicoli finanziari acquisiscono intere porzioni di città e ne indirizzano le trasformazioni verso funzioni ad alta redditività, spesso a discapito dei bisogni abitativi effettivi.

Hines, fondo immobiliare statunitense, è attivo con diversi progetti di studentati privati e grandi complessi residenziali di lusso in numerose città. Tra i suoi principali investitori c’è la compagnia assicurativa e pensionistica israeliana Menora Mivtachim.

È notizia recente che alcuni suoi dirigenti di primo piano, tra cui Mario Abbadessa, già alla guida di Hines Italia, insieme ad altri manager, abbiano lasciato l’azienda per entrare nel nuovo Piano Casa promosso dal governo Meloni, che prevede la realizzazione di nuove costruzioni e alloggi a canone calmierato entro un orizzonte di circa dieci anni. Una promessa che potrebbe apparire positiva, ma che solleva una questione centrale: affidare un progetto di interesse pubblico come il Piano Casa a grandi operatori immobiliari legati alla finanza non rischia di trasformare un intervento sociale in un’operazione di mercato, orientata più che altro alla rendita?

Questo passaggio di dirigenti dal settore privato a quello pubblico consente di mettere ancora una volta in luce un grave conflitto di interessi. Non si tratta più soltanto di esercitare pressioni sulle istituzioni, ma di un vero e proprio mutamento strutturale: le politiche abitative, sociali e urbanistiche risultano sempre più conquistate, orientate e definite da soggetti legati al mercato privato e alla finanza.

In questo modo, il settore abitativo viene progressivamente consegnato ai grandi fondi immobiliari. Quando decisioni che incidono sulla vita e sul benessere di migliaia di persone vengono affidate a soggetti non eletti e guidati prevalentemente dalla ricerca del profitto, il rischio è che l’interesse collettivo venga subordinato agli interessi di una ristretta élite economica globale.

Attraverso le loro partecipazioni azionarie, i grandi fondi influenzano scelte che riguardano lo sviluppo urbano, le politiche ambientali, le strategie occupazionali e gli investimenti in infrastrutture. Il paradosso è che un potere così esteso si esercita spesso in modo poco trasparente, tramite strumenti tecnici come il voto nelle assemblee societarie e l’influenza sui consigli di amministrazione e sui governi, senza coinvolgimento di chi abita i territori, e con uno sguardo a un mercato astratto e poco attento ai bisogni reali delle persone. 

*Chiara Davoli è sociologa e attualmente assegnista di ricerca presso l’Università di Urbino. È co-autrice insieme a Stefano Portelli di Abitare in affitto. Le nuove frontiere della speculazione immobiliare (ArmandoEditori, 2025).