Ripartire dall’abitare

Dal blog https://jacobinitalia.it

Luca Giangregorio 03/04/26

Se la casa diventa un bene dotato unicamente di valore di scambio, senza valore d’uso si apre la strada a finanziarizzazione e investimenti speculativi

I recenti sconvolgimenti geopolitici hanno riacceso l’ondata inflazionistica spinta dall’aumento dei costi di approvvigionamento energetico. Tutti riconosciamo, guardando alla propria contabilità giornaliera, gli effetti reali degli aumenti dei prezzi, dall’energia, al carrello del supermercato, alle case.

Il panorama politico-economico sembra però tutto concorde nel lasciare mano libera al mercato, intervenendo eventualmente a valle con qualche trasferimento o taglio fiscale temporaneo, tacciando di anacronismo qualsiasi possibile intervento diretto sui prezzi.

Questa reticenza, risultato di una chiara visione dell’economia, non appare però compatibile con l’attuale fase capitalistica, e sorge sempre più il dubbio che scaricare continuamente a valle i suoi costi sia davvero «efficiente».

Questo contributo, che si inserisce nel dibattito sull’alternativa economica avviato da Jacobin Italia, prova a dimostrarlo partendo da uno degli elementi di base della dignità umana: la casa.

A settembre 2025, la presidente della Commissione europea Ursula Von der Leyen ha dichiarato che «la casa è fondamento di dignità; è strumento di giustizia sociale. Ed è alla base del futuro dell’Europa. Otto anni fa, il Pilastro europeo dei diritti sociali ha incluso la casa tra i diritti sociali dei cittadini europei, ed è giunto il momento di rendere realtà questa promessa. […]. Dobbiamo rivedere le regole e gli aiuti per rendere effettivo questo diritto alla casa. In questo spirito, organizzeremo il primo summit europeo sulla casa per garantire che questo tema sia in cima alla nostra agenda politica».  

Sei mesi dopo, Il 10 marzo, il Parlamento europeo ha approvato la relazione redatta dalla Commissione speciale sulla crisi abitativa (Hous) in Europa, partendo dal presupposto che «una casa non è un semplice rifugio e costituisce la base per la crescita e la prosperità delle famiglie, degli individui, e delle comunità». 

Tra i punti chiave della relazione spicca la necessità di aumentare l’offerta di alloggi privati e pubblici a «prezzi accessibili». Due le proposte principali elaborate per stimolare l’offerta: da un lato la riduzione degli oneri normativi e dei processi burocratici, facilitando e velocizzando – anche attraverso strumenti digitali – le procedure di autorizzazione urbanistiche; dall’altro incentivi fiscali per stimolare investimenti immobiliari, come la riduzione dell’imposizione fiscale sull’acquisto di prima casa, delle imposte di registro, o del carico fiscale per gli affitti a lungo termine e sugli interventi di ristrutturazione. 

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Marco Bertorello – Giacomo Gabbuti

Tutto, meno l’intervento diretto sul controllo dei prezzi. 

Anzi, il rapporto «ricorda che i dati disponibili mostrano che i controlli dei prezzi e gli interventi statali possono portare a risultati inattesi […]; osserva che tali misure creano incertezza, disincentivano gli investimenti, e scoraggiano chi potrebbe contribuire ad ampliare l’offerta». È una scelta politica precisa, non una neutralità tecnica: significa trattare la casa come una qualsiasi merce identificata dal suo valore di scambio, anziché come un diritto universale con un valore d’uso.

In Italia, secondo i dati Eurostat, il prezzo d’acquisto delle abitazioni è aumentato di circa il 20% in un decennio (2015-2025), mentre quello degli affitti di circa il 15%.

Il Rapporto Immobiliare dell’Agenzia delle entrate 2025 riporta come il canone di locazione medio annuo per metro quadro dei contratti ordinari a lungo termine sia passato da 75 euro nel 2016, a circa 100 nel 2023. Milano si conferma la città più cara in termini di accesso all’abitazione in locazione: 209 euro al metro quadro all’anno. Seguono Firenze e Roma a circa 160, e infine Bologna a 153. 

Nel frattempo, i redditi disponibili reali e medi delle famiglie nel 2024 sono inferiori di circa l’8% rispetto al 2008 – con punte dell’11% nel Mezzogiorno (Istat) – un dato che costituisce un unicum a livello europeo. Questa forbice nell’andamento dei redditi delle famiglie – specie tra i più giovani – e i prezzi di accesso all’abitazione, rende completamente vano l’obiettivo di fondo che la Presidente della Commissione europea dichiara di perseguire.

L’avversione al controllo diretto sui prezzi – i cosiddetti first-generation rent control, che si differenziano dai più moderni approcci di second generation, i quali prevedono un aggiornamento automatico ancorato all’inflazione – è l’espressione di una precisa visione del mondo, già discussa da Chiara Davoli e Marco Peverini su Jacobin.

In questa visione, qualsiasi intervento sul prezzo è un limite al profitto ottenibile dal settore immobiliare e dalla sua stretta connessione con il mondo finanziario. Non si tratta solo di un limite ai capitalisti immobiliari: anche i rentier – i grandi proprietari e i fondi immobiliari – vedrebbero ridotta la propria rendita.

La casa è, in altri termini, uno dei campi in cui si esprime il conflitto tra grandi proprietari e lavoratori. Un conflitto non solo distributivo, ma incorporato nella logica stessa della valorizzazione immobiliare: Neil Smith introduce a questo proposito il concetto di rent gap – il differenziale tra la rendita attuale di un immobile e quella potenzialmente ottenibile attraverso un uso più intensivo o speculativo – come motore strutturale della gentrificazione e della finanziarizzazione dell’abitare.

L’economia mainstream direbbe che la determinazione dei prezzi è il risultato «naturale» dell’incontro tra domanda e offerta nel mercato, e che qualsiasi intervento sui prezzi produrrebbe nel medio-lungo periodo una scarsità dell’offerta e un conseguente razionamento del bene.

Nello specifico, un controllo degli affitti causerebbe nell’immediato breve periodo un effetto prezzo, ossia una reale riduzione dei canoni. Tuttavia, una volta che i proprietari e costruttori riescono ad aggiustare l’offerta – ad esempio scade il contratto di affitto, o terminano i lavori di costruzione – si aggiunge un effetto quantità corrispondente a una riduzione delle unità immobiliari disponibili in affitto e/o di nuova costruzione, dovuta al calo dei ritorni della rendita immobiliare. 

Queste previsioni perdono però solidità quando il prezzo non è il risultato di dinamiche competitive, ma di un esercizio di potere in mercati concentrati, o di una finanziarizzazione eccessiva e speculativa – la crisi del 2008 fu esattamente questo. Nei mercati abitativi urbani, dove pochi grandi operatori – fondi immobiliari e grandi proprietari – detengono quote rilevanti dello stock, i prezzi non convergono verso un equilibrio competitivo ma riflettono il potere di mercato dei locatori.

Seguendo l’approccio post-keynesiano di Michael Kalecki, in questi mercati oligopolistici il prezzo non è il risultato dell’incontro tra domanda e offerta, bensì di un mark-up sul costo determinato dal grado di monopolio: i proprietari possono pertanto mantenere elevati gli affitti anche in presenza di sottoutilizzo degli immobili (vacancy strategica).

Non è dunque il controllo del prezzo a ridurre l’offerta disponibile, ma la logica speculativa stessa. Non a caso, secondo il censimento Istat del 2021 in Italia sono circa 9,5 milioni le abitazioni vuote, di cui il 18% nelle grandi città: il 14% a Roma, il 12% a Milano, e circa il 19% a Napoli. 

Come descritto dal geografo e sociologo marxista David Harvey, il settore immobiliare agisce poi come un canale di switching del capitale: quando i profitti dall’attività produttiva si riducono, avviene un reindirizzamento del capitale eccedente verso forme di rendita più remunerative, quali il settore immobiliare, particolarmente attrattivo nelle fasi di sovraccumulazione.

La finanziarizzazione dell’abitare, dunque, non è un’anomalia, ma una tendenza strutturale del capitalismo – che, secondo Giovanni Arrighi, ha origini ancora più lontane. Ciascun ciclo di accumulazione capitalistica è infatti caratterizzato da una fase iniziale di espansione materiale e produttiva, seguita da un trasferimento dei capitali eccedenti verso altre attività più redditizie – guerre e conquiste territoriali, e/o finanziarizzazione. Una lente che può essere utile anche per interpretare le recenti dinamiche geopolitiche. 

Ne consegue che la tipica predizione per cui a un eccesso di offerta immobiliare corrisponde una riduzione di prezzo – o, viceversa, a una fissazione del prezzo si riduce automaticamente l’offerta – non è necessariamente verificata in un contesto di eccessiva finanziarizzazione: i prezzi sono principalmente il risultato della domanda e offerta di credito ad acquirenti e costruttori/fondi immobiliari.

L’espansione dell’attività immobiliare, tipicamente caratterizzata da una crescita dell’offerta superiore alla domanda durante le fasi di switching, sostiene la profittabilità dell’investimento e spinge i prezzi verso l’alto, contrariamente alla predizione di base. Di conseguenza, se la domanda nel mercato immobiliare è trainata da una componente speculativa – in cui può rientrare anche la domanda a uso non-residenziale, quali gli affitti turistici – la limitazione del prezzo avrebbe il beneficio di eliminare dal mercato l’eccesso di domanda dovuta a tale componente, riducendo il potenziale effetto negativo di riduzione dell’offerta.

In sintesi, dipingere la casa come un bene dotato unicamente di valore di scambio, anziché concentrarsi sul suo valore d’uso, fa sì che si inneschino più facilmente dinamiche di finanziarizzazione e investimenti speculativi, allontanando il mercato dalle tradizionali dinamiche di domanda e offerta concorrenziale. A ciò si aggiunge che il mercato immobiliare presenta frizioni strutturali che lo rendono, per sua natura, non assimilabile ai mercati concorrenziali del modello standard: la localizzazione fissa e non riproducibile degli immobili, le asimmetrie informative tra locatore e locatario, gli elevati costi di transazione e di ricerca, la durata pluriennale dei contratti. Questi elementi rendono il mercato degli affitti strutturalmente vulnerabile all’esercizio di potere da parte dei proprietari. L’intervento regolativo non è dunque una distorsione esogena di un mercato altrimenti efficiente, ma la correzione di una fallacia di mercato endogena.

Questa visione della casa come mera merce è uno dei prodotti della rivoluzione neoliberale, già incarnata nel motto democristiano «meglio proprietari che proletari».

Ma non sempre è stato così. Come ricostruito dalla storica economica Aurora Iannello, l’Italia – e buona parte dell’Europa – ha adottato sistemi di controllo e fissazione di un tetto massimo degli affitti durante l’intero periodo 1915-1978.

La politica di regolamentazione in Italia ha segnato una svolta nel 1978, con il passaggio all’equo canone – un sistema di controllo di second-generation dove il canone è fissato per legge sulla base delle caratteristiche dell’immobile e aggiornato automaticamente in base all’inflazione. Con l’abolizione dell’equo canone nel 1998, il sistema italiano è stato completamente deregolamentato.  

L’avversione alle forme di controllo dei prezzi e i suoi possibili effetti distorsivi è rimasta al centro del dibattito teorico e politico, ma fino agli anni Ottanta i costi furono ritenuti inferiori ai benefici percepiti in termini redistributivi e, soprattutto, di controllo del livello generale dei prezzi. Non è un caso, dunque, che il rinvigorimento dell’interesse e del dibattito sulla casa sia avvenuto a seguito dell’ultima ondata inflattiva post-Covid e dell’invasione russa in Ucraina. La letteratura economica recente dimostra come i sistemi di controllo adottati in Germania nel 2015 e in Catalogna nel 2020-2022 siano stati efficaci nel ridurre il livello generale dei prezzi di affitto, senza effetti distorsivi dal lato dell’offerta. 

Anche in questo caso l’Italia latita rispetto agli altri paesi europei, rimanendo immobile sul fronte delle politiche a sostegno della casa e, soprattutto, lasciando le porte spalancate all’uso estensivo per alloggi turistici.

Al contrario, un esempio recente di intervento statale viene – ancora una volta – dalla Spagna. Grazie alle pressioni della sinistra (Sumar-Comuns-Podemos), il governo guidato da Pedro Sánchez ha approvato nel 2023 la Ley de Vivienda.

Il meccanismo centrale della legge è un indice di riferimento degli affitti, sviluppato dall’Istituto nazionale di statistica, che fissa un intervallo – minimo e massimo – per ciascun immobile, calcolato su base catastale e incrociato con i dati fiscali dei proprietari.

Pesano nel calcolo caratteristiche come la superficie, il piano, lo stato di conservazione, la presenza dell’ascensore, la certificazione energetica e persino la vista panoramica. La legge introduce il controllo degli affitti di tipo second generation nelle cosiddette zona tensionada – aree urbane ad alta pressione abitativa – la cui dichiarazione spetta alle comunità autonome e ha durata triennale. Distingue poi tra grandi proprietari (chi possiede almeno dieci immobili, cinque se in zona tensionada) e piccoli proprietari, applicando obblighi più stringenti ai primi: i grandi proprietari devono rispettare l’indice di riferimento per tutti i nuovi contratti, mentre i piccoli possono aggiornare i canoni applicando il nuovo indice Irav ancorato all’inflazione. A oggi, le aree in cui il controllo degli affitti è già operativo includono la Catalogna – con Barcellona dal marzo 2024 – i Paesi Baschi, la Navarra e la città della Coruña in Galizia.

Da uno studio che sto conducendo, sembra che gli effetti di breve periodo della riforma sono incoraggianti: secondo le mie stime, gli affitti nella capitale catalana sono diminuiti di circa il 12% rispetto a quelli di Madrid (non coperta dalla misura), senza causare effetti distorsivi sull’offerta. Tuttavia, questi effetti positivi sono più limitati nei quartieri ad alta densità turistica, dove i proprietari possono facilmente spostarsi dall’affitto abitativo a quello breve. Su questo fronte, Barcellona ha dichiarato di ritirare l’intero stock di licenze – circa 10.000 – per alloggi turistici entro il 2028.

E la Catalogna diventerà la prima comunità autonoma spagnola a limitare l’acquisto speculativo di immobili: il presidente Salvador Illa e i Comuns hanno firmato l’accordo per il bilancio 2026, che prevede il divieto di acquisto speculativo da parte dei grandi proprietari nelle zone tensionade, i quali potranno acquistare solo per residenza principale, oppure interi edifici a condizione di affittarli nel rispetto dei limiti di legge. I piccoli proprietari potranno continuare ad acquistare, purché destinino l’immobile all’uso personale o all’affitto entro i limiti fissati. Sarà consentita un’unica seconda casa in un comune diverso da quello di residenza. Un elemento importante riguarda infine le eredità: chi eredita più di un immobile dovrà destinare quello in eccesso al mercato dell’affitto regolamentato, o cederlo a un altro familiare.

In un mondo in cui i costi della follia politica ed economica vengono continuamente scaricati sui lavoratori e le lavoratrici, l’attuazione di politiche volte a garantire il potere d’acquisto e i diritti fondamentali per la vita umana, come la casa, dovrebbero essere sull’agenda di ogni compagine politica. Il continuo processo inflazionistico non fa altro che aumentare le già enormi disuguaglianze. Come mostrato da Konstantin Kholodilin e Sebastian Kohl in un’analisi di lungo periodo, un controllo dei prezzi riduce significativamente il rapporto tra ricchezza-reddito, i redditi dei rentiers e il classico indice di Gini.

In un paese in cui i redditi reali sono inferiori a quelli di vent’anni fa, gli sfratti di famiglie socialmente deboli procedono per fare spazio alla rendita e alla gentrificazione, lo stock di patrimonio pubblico viene progressivamente privatizzato per alimentare investitori privati negli studentati di lusso, e il disagio abitativo tocca dimensioni tragiche.

L’ex sindaca di Barcellona Ada Colau sostiene che «senza i cittadini non esiste la città». Va aggiunto che senza libertà economica e accesso ai servizi fondamentali non esistono nemmeno i cittadini. Garantire il diritto alla casa – specie per i giovani non ereditieri – è il primo passo per ricostruire uno spazio di vita, di dignità, e di società alternativa al decadimento imposto dalle recenti trasformazioni autoritarie del capitalismo e della rendita.

*Luca Giangregorio è assegnista di ricerca presso l’Università di Roma Tre. La sua ricerca si concentra sull’economia del lavoro, disuguaglianze, ed economia pubblica.