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22 Ottobre 2026 Dario Lucisano
Nel bel mezzo del fermento sociale che sta attraversando l’Europa per il diritto alla casa, l’Agenzia delle Entrate e il Dipartimento delle Finanze hanno pubblicato un rapporto che fotografa lo stato del mercato immobiliare in Italia, aggiornato al 2023.
L’obiettivo è quello di restituire «una lettura coerente e articolata dello stock immobiliare, della distribuzione della ricchezza e dei redditi dei proprietari, della fiscalità, del mercato e della qualità del patrimonio». Uno dei dati che subito salta all’occhio è quello relativo alle case vuote, pari a 5,85 milioni, in crescita rispetto all’ultima rilevazione del 2020, quando erano 3,79 milioni.
Il fenomeno riguarda tanto i grandi centri quanto le aree interne, inglobando le case vuote (comprese le seconde case), allacciate alla rete dei servizi e sfitte. Alla proprietà privata si aggiunge poi quella pubblica, restituendo un fenomeno complesso che apre a diverse riflessioni sulla pianificazione urbana.
Il rapporto Gli immobili in Italia è la rilevazione periodica dell’Agenzia delle Entrate sull’abitare, proposta alle istituzioni come «uno strumento di supporto alle scelte pubbliche». Quest’anno giunge alla nona edizione, contando sul contributo del Dipartimento delle Finanze.
«In Italia, il patrimonio abitativo supera i 6.000 miliardi di euro; circa tre famiglie su quattro risiedono in un’abitazione di proprietà e il prelievo immobiliare genera oltre 40 miliardi di euro di gettito annuo», scrivono Gianni Guerrieri e Maria Teresa Monteduro nell’introduzione.
Uno dei dati catastali riportati nel primo capitolo, dedicato all’utilizzo dello stock immobiliare, riguarda la quota di case dichiarate “a disposizione” dai proprietari, che non ricoprono il ruolo di abitazione principale.
Tra queste quasi 6 milioni di case vuote (pari al 17,7% dell’intero parco immobiliare) risultano anche le “seconde case” e quelle presenti sul mercato locativo ma senza affittuari mentre — precisano gli autori — «le unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio, non rientrano negli “immobili a disposizione” ma nella categoria degli “altri utilizzi”».
Questa particolare fattispecie di case a disposizione si aggiunge agli «immobili tenuti a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all’estero»; «agli immobili di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive, ecc)» e alle «abitazioni o pertinenze date in uso gratuito a un terzo e da questo locate con il regime delle locazioni brevi».
Nel complesso, la categoria degli “altri utilizzi” conta 1,387 milioni di abitazioni. Sia in questo caso sia in quello relativo alle case “a disposizione”, lo studio non quantifica le diverse voci interne. Per questo motivo non è possibile sbilanciarsi sull’impatto che avrebbe la destinazione abitativa degli immobili vuoti, non rientranti tra le seconde case. Potrebbe mitigare l’attuale crisi delle grandi città e relativi hinterland, segnati da un’alta tensione abitativa (ATA), e quindi da squilibri tra i prezzi degli affitti e i redditi medi, elevata densità demografica e incidenza di non residenti, come pendolari o turisti.
Nei comuni ATA, in termini percentuali, le case non immesse sul mercato locativo sono l’11,5%, sotto la media nazionale. Tuttavia in termini assoluti parliamo di oltre 2 milioni di immobili distribuiti tra poco più di 700 comuni.
Stato ed enti locali potrebbero favorire l’incontro tra domanda e offerta, sebbene una soluzione a lungo termine necessiti di un approccio multidimensionale, che passa ad esempio per gli interventi di edilizia popolare, cui aggiungere l’utilizzo degli immobili pubblici (esclusi dal conteggio) o per un rapporto tra reddito e costo dell’abitare più sostenibile. Nella rilevazione dell’Agenzia delle Entrate emerge un grave problema generazionale: nel 2023 gli acquirenti di immobili sono stati circa 817mila. Di questi, gli under 36 sono appena 259mila, neanche un terzo del totale.
Per quanto riguarda, invece, i comuni non segnati da un’alta tensione abitativa la quota di case sfitte sale al 21,4%, saldandosi con un altro fenomeno: lo spopolamento. In questa categoria rientrano infatti le famose aree interne, segnate da una progressiva perdita di servizi, tra disinteresse istituzionale e interventi inefficaci.
Vi si aggiungono l’invecchiamento della popolazione, mediamente più alto rispetto a quello nazionale, e una generale carenza di opportunità lavorative. 425 Comuni italiani, dove in totale abitano 170mila persone, non hanno alcun negozio di generi alimentari sul proprio territorio. 206 Comuni sono invece privi di qualsiasi attività di commercio al dettaglio. Soltanto il 44% della popolazione italiana può accedere a un panificio entro 15 minuti, il 35% a una pescheria, il 60% a un fruttivendolo.
Intanto le proteste europee contro carovita e caroaffitti vanno avanti, trovando un epicentro in Spagna, che l’11 novembre vivrà il suo primo sciopero generale in 14 anni. In Italia, dopo le proteste del fine settimana, l’Unione degli Inquilini ha lanciato un appello alla CGIL, per chiedere che il sindacato si faccia promotore di uno sciopero diffuso a livello europeo «che metta al centro il lavoro, il diritto all’abitare, il diritto allo studio e il welfare». Nel frattempo la CGIL ha deciso di non unirsi allo sciopero generale del 30 ottobre, lanciato dall’Unione Sindacale di Base, e ha convocato per il 20 novembre la propria mobilitazione.
Salvatore Toscano
Laureato in Scienze della Politica con una tesi sui beni comuni, per L’Indipendente si occupa di politica, diritti e movimenti. Si dedica al giornalismo dopo aver compreso l’importanza della penna come strumento di denuncia sociale.
