Il Piano Casa del governo Meloni. Come privatizzare l’edilizia pubblica in tre mosse

Dal blog https://napolimonitor.it/

Iolanda Bianchi 18/06/26

Il Piano Casa del governo Meloni, entrato in vigore lo scorso 8 maggio, è stato presentato come un piano per affrontare una delle grandi crisi sociali del paese attraverso un forte investimento nell’edilizia pubblica.

Il piano prevede circa dieci miliardi di euro di investimenti per rendere disponibili circa 100 mila abitazioni nell’arco di dieci anni, attraverso il recupero dell’edilizia pubblica esistente e nuove costruzioni realizzate tramite programmi di edilizia integrata. Tuttavia, al di là dei proclami, il piano non sembra pensato per affrontare la crisi abitativa nel lungo periodo.

Fa invece parte di un programma orientato alla privatizzazione dell’edilizia pubblica, alla trasformazione della sua governance in una macchina al tempo stesso competitiva verso il basso e accentratrice verso l’alto, e alla riduzione dell’abitare a una logica di finanziarizzazione, sia del patrimonio sia delle sue forme di finanziamento.

 Tre mosse distinte, parte di una sola logica, che analizzeremo nel dettaglio.

UN PIANO DI CASE PUBBLICHE MA PRIVATIZZABILI
Prima di entrare nel merito, conviene distinguere i tre tipi di “casa pubblica” in uso nello stato italiano.

L’Erp – Edilizia residenziale pubblica – corrisponde ad alloggi di proprietà pubblica o di enti pubblici, affittati a canone sociale alle fasce più vulnerabili.

L’Ers – Edilizia residenziale sociale – è una categoria più ibrida che include alloggi principalmente in affitto, ma talvolta anche in vendita, a prezzo calmierato, rivolti a chi non rientra nell’Erp ma fatica, comunque, ad accedere al mercato.

L’edilizia integrata, infine, è il modello più apertamente di mercato che combina una quota convenzionata, in affitto o vendita, con una quota libera. Queste tre categorie non sono solo definizioni, ma i canali attraverso cui il Piano Casa organizza la privatizzazione, presente e futura.

Il primo canale è diretto. Il decreto prevede l’alienazione degli immobili Erp ed Ers agli inquilini che non hanno morosità. È una privatizzazione lineare. Si passa dalla proprietà pubblica alla proprietà privata, attraverso la vendita.

Il secondo canale è indiretto. Il decreto consente di recuperare e riqualificare patrimonio edilizio pubblico esistente, per progetti destinati a Ers, con affitto di lungo periodo e possibilità di riscatto progressivo. Lo Stato, dunque, finanzia il recupero del proprio patrimonio che non torna a far parte dello stock permanente di edilizia pubblica, ma può essere riconvertito in edilizia sociale e orientato verso l’acquisto individuale. Il terzo canale passa per l’edilizia integrata.

Qui si produce una nuova edilizia “accessibile” dentro operazioni immobiliari che combinano alloggi calmierati, in affitto o vendita, e alloggi di mercato. Il decreto, tuttavia, non stabilisce quanta edilizia calmierata debba essere in affitto e quanta in vendita, lasciando spazio all’immaginazione imprenditoriale.

E in entrambi i casi, il vincolo convenzionato è a scadenza. Il risultato non è uno stock pubblico stabile, ma è un segmento temporaneamente calmierato del mercato.

Questi tre canali rappresentano uno dei pilastri del Piano Casa: la privatizzazione del patrimonio edilizio pubblico. Questa non avviene esclusivamente per rottura, anche se questa è contemplata, ma per scivolamento progressivo: dal patrimonio pubblico all’edilizia sociale riscattabile e dall’edilizia integrata con quote calmierate all’immissione di alloggi sul mercato.

Le abitazioni promesse dal piano, dunque, non andranno ad aumentare lo stock pubblico in affitto – misura strutturale ed effettiva per dare risposta alla crisi abitativa – ma saranno recuperate e costruite per ridurlo attraverso un processo che, riferendoci a David Harvey, potremmo definire di “accumulazione per auto-spossessamento”.

Una politica che rinuncia all’espansione del patrimonio edilizio pubblico non è una politica dell’abitare, ma una politica di speculazione immobiliare con funzione sociale temporanea.

UNA GOVERNANCE COMPETITIVA E ACCENTRATRICE
Sul piano della governance, il Piano Casa produce un doppio movimento. Il primo è quello, ormai ben sedimentato nello stato neoliberale, della governance competitiva. Lo Stato non agisce come regista redistributivo che parte da un’analisi del fabbisogno abitativo e assegna risorse e capacità ai territori più colpiti dalla crisi, ma come architetto di una macchina selettiva.

Il decreto centralizza le risorse in un conto gestito da Invitalia, l’Agenzia nazionale per l’attrazione degli investimenti e lo sviluppo d’impresa, e le affida la selezione, tramite avvisi pubblici, delle offerte presentate dagli enti che operano nel campo dell’Erp e Ers per il recupero e la manutenzione del patrimonio.

Queste proposte devono mostrare condizioni di sostenibilità economica e possono ricorrere anche a operazioni di partenariato pubblico-privato. Il problema di questa organizzazione è che la crisi abitativa non viene analizzata spazialmente, non vengono prese in considerazione le sue disuguaglianze geografiche, ma viene usata come un dispositivo per fomentare la competitività tra città e regioni. Inutile dire che i territori con amministrazioni con maggiore capacità tecnica e mercati immobiliari più appetibili partono avvantaggiati, in una corsa per l’accaparramento delle risorse dove vince chi è più forte.

Il secondo movimento è più apertamente emergenziale, accentratore e tipico delle destre estreme contemporanee: usare la crisi per concentrare poteri, comprimere le mediazioni istituzionali e presentare il dissenso come ostacolo alla decisione. Il Piano Casa istituisce un commissario straordinario che può operare tramite ordinanze in deroga alla legislazione ordinaria, salvo alcuni limiti essenziali, come la legge penale o la normativa antimafia.

Inoltre, se un’amministrazione pubblica esprime un dissenso, un diniego o un’opposizione capace di bloccare in tutto o in parte un intervento, il commissario può proporre al presidente del consiglio di portare la questione al consiglio dei ministri entro cinque giorni. A questo si aggiungono conferenze di servizi semplificate, tempi stretti e silenzio-assenso.

Anche l’apparato di supporto conferma questa logica. Il commissario può avvalersi di una società nata per le infrastrutture delle Olimpiadi Milano-Cortina, quindi per grandi opere e non per politiche abitative ordinarie. La casa viene così governata come emergenza da sbloccare, più che come infrastruttura sociale da pianificare democraticamente.

Il risultato di questo doppio movimento è il secondo pilastro del Piano Casa: una forma Stato particolarmente attenta alla sua riorganizzazione interna. Una riorganizzazione che, da un lato, sostituisce la responsabilità redistributiva con una logica competitiva perché non alloca risorse in base al bisogno, ma obbliga amministrazioni a competere dentro una macchina a bando; dall’altro, rafforza lo Stato centrale a scapito dei principi democratici, concentrando poteri, accelerando procedure e trasformando l’urgenza abitativa in giustificazione per l’eccezione amministrativa.

È una governance competitiva verso il basso e autoritaria verso l’alto: decentralizza la responsabilità di ottenere risorse, ma centralizza il potere di decidere, accelerare e scavalcare gli ostacoli.

LA FINANZIARIZZAZIONE DELL’ABITARE
La finanziarizzazione promossa dal Piano Casa è forse il punto più difficile da vedere, perché non coincide semplicemente con la trasformazione della casa da valore d’uso a valore di scambio attraverso la sua privatizzazione.

La questione della finanziarizzazione è più profonda e opera su due livelli: da un lato rende il patrimonio pubblico amministrativamente disponibile a essere recuperato e poi valorizzato; dall’altro trasforma risorse pubbliche e di coesione in quote di fondi immobiliari. In questo senso, non finanziarizza solo l’edilizia pubblica, ma anche il suo finanziamento.

Il primo livello riguarda il patrimonio. Come suggerisce Brett Christophers, la finanziarizzazione del patrimonio pubblico non avviene solo quando lo Stato vende al massimo prezzo possibile. Avviene già prima, quando un bene pubblico viene definito eccedente e quindi reso disponibile a entrare in altri circuiti di valorizzazione. Nel Piano Casa questo passaggio non è esplicito, ma è presente.

Il commissario straordinario avvia una ricognizione degli immobili pubblici “non redditizi e non in uso”, non per destinarli alla vendita diretta, ma a progetti di edilizia sociale, che però, come ben sappiamo, e secondo il pilastro di cui sopra, può essere privatizzata o resa privatizzabile attraverso il riscatto.

Dunque, il passaggio che porta alla finanziarizzazione del patrimonio abitativo è più sottile, più subdolo. La categorizzazione amministrativa degli immobili come “non redditizi e non in uso” non sarebbe problematica se portasse alla riattivazione di un patrimonio pubblico immobiliare permanente, ma lo diventa perché invece permette a tale patrimonio di entrare in un circuito di messa a valore lento ma presente.

Il secondo livello riguarda il finanziamento. Nel Piano Casa è prevista la creazione del Fondo Housing Coesione. Con questo, il decreto autorizza il Dipartimento per le politiche di coesione a sottoscrivere quote di un fondo immobiliare istituito da Invimit SGR, una società pubblica di gestione del risparmio controllata dal ministero dell’economia e specializzata nella gestione e valorizzazione di patrimoni immobiliari pubblici.

Nel fondo confluiscono risorse sottratte al Fondo per lo sviluppo e la coesione, possibili risorse derivanti dal Programma Metro Plus e città medie del Sud, e quote che regioni e amministrazioni possono sottoscrivere usando risorse di coesione o di politiche abitative pubbliche e sociali. Risorse che dovrebbero servire alla coesione territoriale, alle politiche urbane e alle stesse politiche abitative vengono così trasformate in partecipazioni finanziarie, mentre le scelte sulle politiche di investimento vengono rinviate al regolamento di gestione del fondo, ancora tutto da definire.

Inoltre, se le quote del fondo vengono alienate, il valore prodotto non torna necessariamente alla casa, ma può essere destinato all’ammortamento del debito pubblico. Lo stesso accade con la vendita degli immobili Erp ed Ers, i cui ricavi non sono vincolati alla ricostituzione del patrimonio abitativo, ma alla riduzione del debito, prima regionale e poi statale.

La finanziarizzazione del Piano Casa sta dunque in questi duplici livelli di azione. Il patrimonio pubblico viene reso disponibile alla valorizzazione, mentre le risorse pubbliche vengono trasformate in capitale di investimento.

Il pubblico non scompare, ma cambia funzione: non costruisce uno stock stabile di case fuori dal mercato e le finanzia in modo diretto, bensì prepara le condizioni perché questo stock possa essere “assettizzato” e prepara strumenti finanziari per agevolare queste operazioni. Dunque, la finanziarizzazione del patrimonio non si esaurisce nell’atto di vendita, ma include il processo che prepara le condizioni amministrative e finanziarie per monetizzarlo.

DA CASA A COSA
Messi insieme, questi tre pilastri — privatizzazione, governance competitiva ed emergenziale, e finanziarizzazione — non descrivono un piano per ricostruire ed espandere l’edilizia pubblica, ma un piano che sembra orientato alla sua dismissione.

E la loro forza sta proprio nel funzionare insieme. Sono tre gesti distinti che convergono in una sola direzione: non oltre il neoliberismo, ma dentro una sua torsione finanziarizzata e autoritaria. Il neoliberismo ha sempre avuto bisogno dello Stato per mercificare sfere previamente de-mercificate – come molti settori del welfare, incluso l’abitare.

Qui, però, l’operazione assume una forma più specifica e sofisticata: lo Stato mette a valore l’edilizia pubblica e la privatizza lentamente, trasforma risorse sociali e territoriali in capitale finanziario, fomenta la competizione tra i territori e usa l’emergenza abitativa per accentrare poteri, accelerare procedure e comprimere il dissenso.

Più che un Piano Casa, è un piano che trasforma la casa in cosa: sposta l’abitare dalla sfera del diritto a quella dell’asset, trasformando un bisogno sociale fondamentale in patrimonio da mettere a valore in modo diseguale, in campo di investimento e in materia da governare attraverso l’eccezione. (iolanda bianchi)