Berlino, il referendum fa tremare i colossi del “real estate”

di Rossella Marchini e Sarah Gainsforth

27 Settembre 2021

Esproprio, una parola che sembrava diventata impronunciabile sembra essere tornata alla ribalta. Almeno a Berlino dove il 26 settembre, insieme alle elezioni per il rinnovo del Parlamento, si è votato per il referendum che poneva il quesito se si dovesse procedere con l’esproprio di una serie di immobili a uso residenziale attualmente di proprietà di grandi fondi immobiliari. La raccolta di firme era partita ad aprile e aveva largamente superato le 171mila adesioni necessarie per poter indire la consultazione.

Il quesito riguardava la possibilità di acquisire alla proprietà pubblica, che le metterebbe poi a disposizione della domanda a prezzi calmierati, oltre 240mila abitazioni, attualmente sfitte, di proprietà di grandi gruppi immobiliari.

Il mercato immobiliare a Berlino ha visto negli ultimi dieci anni raddoppiare il costo degli affitti mentre la proprietà di centinaia di migliaia di appartamenti si è concentrata nelle mani di pochi fortissimi gruppi, la sola Deutsche Wohnen ne possiede 150mila, in larga parte inutilizzati così da mantenere alto il costo dell’affitto.

La domanda di case in locazione è molto forte considerando che più dell’80% degli abitanti della città non è proprietario di una casa, e che negli ultimi anni il mercato delle compravendite è cresciuto con l’acquisto di case a uso investimento: alla vendita di case non è corrisposto un aumento dei proprietari residenti.

Era già stato fatto nel 2019 un tentativo di imporre per legge un tetto massimo al costo dell’affitto, il Mietendeckel, che oltre a congelare i canoni fino al 2025, consentiva di ridurre il costo di un affitto se superiore del 20% a quanto fissato dai nuovi massimali. Il blocco degli affitti però quest’anno è stato dichiarato incostituzionale da una sentenza della Corte Costituzionale che imponeva anche la restituzione di tutti gli arretrati della differenza risparmiata. L’amministrazione di Berlino contemporaneamente aveva messo a disposizione delle fasce più deboli della popolazione oltre 8mila unità abitative attraverso una società immobiliare pubblica, con una spesa di oltre 360 milioni di euro.

(da commons.wikimedia.org)

Ecco allora partire la raccolta delle firme per la consultazione referendaria che si è tenuta il 26 settembre. I primi dati disponibili sul risultato ci dicono che il 57% dei cittadini di Berlino hanno votato a favore, mentre il 38% ha votato no.

La volontà politica dei cittadini è stata chiara, anche se il referendum non ha valore vincolante, rappresenta un terremoto per il mercato immobiliare, caratterizzato da prezzi delle abitazioni in vendita e in affitto in continuo aumento, sotto la spinta speculativa che appare inarrestabile in presenza di un’offerta strutturalmente bassa rispetto alla domanda.

Verso una nuova legge?

La battaglia per l’esproprio delle case adesso entrerà nel vivo, e potrebbe essere ancora lunga. Ci sono diversi ostacoli da superare: il referendum non è legalmente vincolante e per renderlo tale l’amministrazione di Berlino dovrà approvare una nuova legge. Se questa fosse approvata, dovrebbe superare diverse sfide di natura legale – tra cui una marea di ricorsi, possibilmente uno per ogni appartamento espropriato secondo un critico della proposta.

Una buona notizia è che nel settembre 2019 gli organizzatori del referendum hanno superato una tappa fondamentale quando i consulenti legali della Camera dei Rappresentanti di Berlino hanno detto che la proposta è compatibile con la Costituzione tedesca. L’articolo 15 della Costituzione – mai applicato prima, nota il Financial Times – afferma che «la terra, le risorse naturali e i mezzi di produzione possono, ai fini della nazionalizzazione, essere trasferiti alla proprietà pubblica o ad altre forme di impresa pubblica con una legge che determina la natura e l’entità della compensazione».

Quale compensazione: le ipotesi

Una questione decisiva attorno a cui si svolgerà la battaglia sarà quello delle compensazioni. L’art. 14 della Costituzione afferma che «l’indennizzo deve essere stabilito mediante un giusto contemperamento fra gli interessi della collettività e gli interessi delle parti. In caso di controversia sull’ammontare dell’indennizzo è aperta la via giudiziaria di fronte ai tribunali ordinari». La legge dunque fornisce solo vaghe indicazioni sull’indennizzo dovuto agli espropriati. E così il movimento ha fatto i conti.

Un gruppo di lavoro di attivisti ed esperti ha pubblicato una valutazione tecnica e politica del progetto di esproprio, analizzando diversi modelli di compensazione possibili. L’amministrazione di Berlino ha stimato un importo di 36 miliardi di euro di risarcimenti per gli espropri, ma secondo gli attivisti la compensazione per 200mila appartamenti dovrebbe essere molto più bassa, tra i 7 e i 13 miliardi di euro.

«Se l’importo fissato è troppo basso – si legge su un sito di movimento – le cause contro l’esproprio avranno certamente maggiori possibilità di successo; se i costi sono troppo alti, lo scopo di socializzazione sarà in pericolo perché il pagamento di compensazione troppo elevati non potranno essere rifinanziati dalla gestione sociale». L’idea è infatti quella di finanziare il costo dell’esproprio con i canoni di locazione delle case espropriate, evitando un indebitamento degli enti gestori pubblici, anche perché «è nell’interesse pubblico che la compensazione non limiti ulteriormente la costruzione urgente di nuovi appartamenti».

Secondo il gruppo di lavoro la compensazione al valore di mercato dei beni immobili, come proposto dall’amministrazione di Berlino, esclude di fatto un bilanciamento degli interessi perché privilegia gli interessi dei gruppi immobiliari.

Il gruppo di lavoro ha quindi discusso e calcolato modelli alternativi di compensazione, che tengono conto di un bilanciamento di interessi costituzionalmente richiesto: «in contrasto con la derivazione di possibili importi di compensazione dai valori di mercato attuali (che non sono altro che aspettative di futuri aumenti di affitto espressi in prezzi), i quattro modelli presentati si basano su considerazioni concettuali preliminari e giustificano i rispettivi importi di compensazione invece di derivare semplicemente da aspettative di reddito fittizie (prezzi di mercato)» scrive il gruppo.

(da commons.wikimedia.org)

«Gli importi di compensazione dei quattro modelli presentati sono tutti significativamente inferiori alle stime dell’amministrazione di Berlino. Lo studio mostra anche che fino a un importo di compensazione di circa 17 miliardi di euro, il rifinanziamento (senza aumenti di affitto e finanziamenti aggiuntivi) è possibile con gli attuali redditi da locazione.

Conclusione: dal momento che l’interesse del pubblico in generale per un alloggio permanentemente accessibile (a scopo sociale) deve essere incluso nella valutazione, la compensazione significativamente al di sotto del valore corrente di mercato non è solo legalmente possibile, ma anche necessaria»

L’opposizione della nuova sindaca

Un altro ostacolo da superare è però l’opposizione della nuova sindaca di Berlino, la candidata di punta della SPD, Franziska Giffey, che ha espresso contrarietà alla proposta di esproprio. Giffey ha detto: «Per me la questione dell’esproprio è già una linea rossa. Non voglio vivere in una città che manda il segnale: qui c’è l’esproprio». Ha poi aggiungendo che «il solo dibattito sull’esproprio sta danneggiando Berlino come località». Il timore sembra essere quello di perdere flussi di capitale e investimenti privati di cui, ha detto, «abbiamo bisogno».

Una preoccupazioni evidentemente non così pressante solo 17 anni fa, quando l’amministrazione ha venduto 65mila unità residenziali «al prezzo oscenamente basso di 405 milioni di euro. Ogni appartamento è stato venduto per soli 30.000 euro circa. La maggior parte di queste stesse case sono ora di proprietà di Deutsche Wohnen. In totale, Berlino ha venduto 200.000 unità tra il 1989 e il 2004» riporta The Nation.

La vittoria del si all’esproprio segue il recente blocco di alcuni progetti immobiliari speculativi come il campus Google a Kreuzberg e l’edificazione dell’ex aeroporto di Tempelhof, trasformato invece in parco pubblico. Il risultato di oggi è un altro importante passo avanti nella battaglia contro l’attacco della finanza alle città.

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